Auszug aus dem
Gutachten
des Sachverständigen
ĂĽber den Verkehrswert fĂĽr ein Zweifamilienhaus mit Garage in Heidenheimer StraĂźe 15, 89312 GĂĽnzburg
- Grundbuch: GĂĽnzburg
- Blatt: 11534
- Gemarkung: GĂĽnzburg
- FlurstĂĽck-Nr.: 3218/1
- Gebäude- und Freifläche zu 543m²
Verkehrswert: 400.000 €
Wertermittlungsstichtag: 02.02.2026
GrundstĂĽcksbeschreibung
Mikrolage Das Wertermittlungsobjekt liegt zwischen Günzburg und dem Gewerbegebiet Günzburg- Donauried in gewerblich geprägter Umgebung.
Wohnlage (…) Günzburg verfügt zu großen Teilen über gute und sehr gute Wohnlagen. Der Bereich um das Bewertungsobjekt ist stark gewerblich geprägt. Die Wohnlage des Bewertungsobjektes wird hiernach zwischen einfacher und mittlerer Wohnlage, mit Tendenz zu einfacher Wohnlage, verortet.
Erschließung, Erschließungsbeiträge
Laut Auskunft des Stadtbauamtes Gemeinde Günzburg vom 29.01.2026 stehen für das Grundstück Flurnummer 3218/1, Heidenheimer Straße 15 in Günzburg nach derzeit gültigem Satzungsrecht keine Beiträge offen.
StraĂźenbelag Heidenheimer Str.: Schwarzdecke
FuĂźwege: einseitiger FuĂźweg
Zufahrt zum Grundstück: über fremdes Grundstück, mittels grundbuchrechtlich gesichertem Geh- und Fahrtrecht mit Versorgungsleitungsrecht gewährleistet
Parken: Parken auf dem Grundstück möglich
VersorgungsanschlĂĽsse:
- Wasser: ja
- Strom: ja (Freileitung)
- Gas: ja
- Abwasser: ja
Auskunft Denkmaleigenschaft: Laut Auskunft des Stadtbauamtes Gemeinde Günzburg vom 29.01.2026 liegt das Grundstück in Denkmalnähe zum
Bodendenkmal D-7-7427-0015 Straße der römischen Kaiserzeit im Bereich der Heidenheimer Straße. Archäologische Befunde können insofern nicht ausgeschlossen werden. Das Gebäude ist nicht abgängig. Solange keine Bodenöffnungen durchgeführt werden, besteht bezüglich eventueller archäologischer Befunde kein wesentliches Risiko. Diese Situation wird zum Wertermittlungsstichtag als nicht wesentlich wertrelevant beurteilt.
Naturgefahren Wassergefahren: Laut Auskunft des Landratsamtes GĂĽnzburg vom 25.02.2026 liegt das BewertungsgrundstĂĽck anteilig im festgesetzten Ăśberschwemmungsgebiet HQ100.
Barrierefreiheit: Das Gebäude wird insgesamt als nicht barrierefrei eingestuft.
Planungs- und Bauordnungsrecht: Da das Grundstück weder im Geltungsbereich eines rechtsverbindlichen Bebauungsplans liegt noch in einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil, ist es planungsrechtlich als Außenbereich im Sinne des § 35 BauGB zu bewerten. Durch die Darstellung im Flächennutzungsplan, die in der Umgebung vorhandenen Splittersiedlung und die anteilige Lage im festgesetzten Überschwemmungsgebiet HQ100 stellen sich sonstige Vorhaben im Sinne des § 35 Abs. 2 BauGB jenseits des Bestandsschutzes des Gebäudebestands als quasi nicht vorstellbar dar. Teilprivilegierte oder privilegierte Vorhaben wurden im näheren Umfeld jedoch mit entsprechenden Auflagen (Eingrünung, Hochwasserschutz etc.) in seltenen Einzelfällen genehmigt.
Überbau/ Überbaurente: Der Eigentümer des herrschenden Grundstücks Flst. Nr. 32 18 hat ein Gebäude errichtet, das auf der Westseite teilweise auf das dienende Grundstück Flst. Nr. 3218/1 überbaut ist. (…) Die überbaute Fläche steht den Eigentümer des dienenden Flst. 3218/1 zur Nutzung nicht zur Verfügung. Auf eine Überbaurente wurde ausdrücklich verzichtet. Die überbaute Grundstücksfläche liegt am Grundstücksrand, in der Verlängerung des bestehenden Schuppens. Die Fläche beträgt grob überschlagen 2 m x 5,5 m ~ 11 m². Die Behinderung des Bewertungsgrundstückes (dienenden Grundstücks) wird als geringfügig, insofern nicht wesentlich wertrelevant eingeschätzt.
Gebäudebeschreibung
Bauhistorie: Gemäß recherchierten Bauunterlagen wurde im Jahr 1968 eine eingeschossige Altenteilwohnung mit Flachdach als Neubau genehmigt. Um das Jahr 1973 wurde das Wohnhaus aufgeschockt. Um 2007 wurde das bestehende Einfamilienhaus erweitert, eine Doppelgarage wurde neu errichtet.
Bauvorhaben 2007
Fundamente, Kellerwände Stahlbeton
Außenwände einschl. Putz, Dämmstoffe, Verkleidungen HLZ mit WDVS und Edelputz
Tragende Wände, Pfeiler, Stützen HLZ
Decken Stahlbeton
FuĂźbodenaufbau Fliesen/Parkett auf schwimmendem Estrich
Tragwerk des Daches Stahlbeton Flachdach, begehbar
Dachhaut, Dämmstoffe Gefälledämmplatten, Folie, Kies
Treppen massiv
Treppenraumwände einschl. Türen HLZ
Sonstige TĂĽren Holzwerkstoff
Fenster Kunststoff
Wohnfläche gesamt gerundet 217m²; Die Wohnfläche (Wfl.) der Erdgeschosswohnung wurde mit rund 72,00 m², die der Obergeschosswohnung mit rund 144,00 m² ermittelt.
Ausstattung
Vorbemerkung Die Wohneinheit des Erdgeschosses befindet sich im Bestandsgebäude. Die Wohneinheit des Obergeschosses erstreckt sich über beide Gebäudeteile, den Bestandsbau und den Neubau. Innerhalb der Ausstattungsbeschreibung kann es zu Überschneidungen kommen.
Gebäudeübergreifend
Heizung: Gas-Zentral-Heizung Feststoffofen (Holz) in EG-Wohnung und in OG-Wohnung
Heizkörper: überwiegend Flachheizkörper, kein Heizkörper in der Küche der EG-Wohnung
Sonstiges: elektrische Toranlage
Dachkonstruktion: Flachdach, Dachterrasse (Neubau) Satteldach, Wellasbest (Bestand)
Fassade: Putz
Elektroinstallation: Unterputzinstallation
Energieausweis: lag nicht vor
Fenster: Erdgeschoss Kunststoff, 2-fach-Verglasung, ca. 2007/2008 Obergeschoss Holz, 2-fach-Verglasung, vereinzelt Kunststoff-2-fach-Verglasung
HauseingangstĂĽren: Aluminium-Glas-Konstruktion, 2-Scheiben- Verglasung
Wände/Decken: Tapete und/oder Putz
InnentĂĽren: HolztĂĽren in Holzzargen
Fußböden: Laminat, Bodenfliesen
Küchen: Einbauküche in EG Wohnung im Mietereigentum; offene Einbauküche mit Ober- und Unterschränken und Elektrogeräten im Obergeschoss
Terrasse/Balkon: Dachterrasse auf Neubau, Balkon der OG- Wohnung nach Westen gerichtet,
Sanitäranlagen:
- Im EG des Neubau WC neben Windfang, Hänge-WC, Unterputzspülkasten, Fenster, Waschbecken, Flachheizkörper, einfaches Glasdach
- EG-Wohnung Bestand: Dusche mit flachem Einstieg, Hänge-WC mit Unterputzspülkasten, Waschtisch, Fenster
- OG-Wohnung: Bad mit Badewanne und Dusche, Hänge-WC mit Unterputzspülkasten, Flachheizkörper, Fenster, Waschmaschinenanschluß, Waschtisch
Gebäudezustand
Das äußere Erscheinungsbild der baulichen Anlagen ist insbesondere im Bereich des Bestandsgebäudes unterdurchschnittlich. Die Wohnungen sind ansprechend und zeitgemäß ausgestattet. Sie befinden sich in gutem gepflegten Allgemeinzustand. Einzelne Fenster wurden bisher von außen nicht endgültig verputzt. Das Baujahr der Gasheizung wurden nicht bekannt. Das Dach des Bestandsgebäudes ist stark veraltet. Kurz- bis Mittelfristig ist die Erneuerung des Daches zu erwarten. Die Garage (EG Neubau) befindet sich in baujahrestypischem Zustand. Auf dem Grundstück befinden sich Schuppen und ein Carport. Diese befinden sich in eher einfachem Zustand.
